農地転用が難しいケースとは

農地を住宅や駐車場などとして利用するためには、農地転用の手続きが必要になります。
しかし、すべての農地で自由に転用できるわけではなく、農地の種類や周辺環境によっては農地転用が難しい場合があります。
農地は、将来にわたって農業を守るための重要な土地として位置づけられているため、法律によって一定の制限が設けられています。

ここでは、農地転用が難しいとされる主なケースについて解説します。

農用地区域（青地）の農地

農業振興地域の中でも、特に農業利用を目的として守られている農地を**農用地区域（いわゆる青地）**といいます。
青地に指定されている農地は、原則として農地以外の用途に利用することができません。
そのため、住宅の建築や駐車場として利用する場合には、まず農振除外の手続きを行う必要があります。
農振除外が認められない場合には、農地転用を行うことができません。

農振除外については、こちらのページで詳しく解説しています。
→ 農振除外とは

第1種農地

農地は、農業への適性や周辺環境などによっていくつかの区分に分けられています。
その中でも、特に優良な農地とされるものが第1種農地です。
第1種農地は、将来にわたって農業利用を確保すべき農地とされているため、農地転用は原則として認められていません。
ただし、例外的に次のような場合には許可されることがあります。
・農業用施設の設置
・集落に接続して住宅を建てる場合
・公共性の高い施設の設置
具体的な判断は、農地の状況や地域の条件によって異なります。

周辺農地への影響が大きい場合

農地転用は、周辺の農業環境に影響を与えないことが重要とされています。
例えば、次のような場合には農地転用が難しくなることがあります。
・農地の集団性を分断してしまう場合
・農業用水路に影響がある場合
・周辺農地の営農に支障が出る場合
このような場合には、農地転用の許可が下りにくいことがあります。

市街化調整区域の農地

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域として指定されています。
そのため、農地転用だけでなく、建物の建築そのものが制限されている場合があります。
市街化調整区域で住宅を建てる場合には、農地転用の許可だけでなく、都市計画法上の許可が必要になることもあります

農地転用できない農地もあるのか

農地の条件によっては、農地転用が認められない場合もあります。
ただし、実際には
・農振除外を行うことで転用できる
・条件を満たすことで許可される
・土地利用の方法を変更することで可能になる
など、状況によって判断が変わることもあります。
そのため、「農地転用ができない」と思われる場合でも、まずは農地の状況を確認することが重要です。

農地転用の可否は事前確認が重要です

農地転用ができるかどうかは、次のような要因によって判断されます。
・農地の種類
・農業振興地域の指定
・周辺の土地利用状況
・市街化区域か市街化調整区域か
これらの条件によって判断が変わるため、農地の利用を検討している場合には、事前に確認しておくことが大切です。

農地転用のご相談について

農地転用は、農地の場所や条件によって許可の可否が大きく変わります。
例えば
・この農地は転用できるのか
・農振除外が必要なのか
・どのような手続きが必要なのか
といった点について、事前に確認しておくことが重要です。

行政書士白石せいき事務所では、
愛媛県松山市・伊予市・松前町など中予エリアを中心に農地転用のご相談を承っております。
農地の活用をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

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